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In questo Libro delle Idee vedremo come sia possibile effettuare il cambio di destinazione d'uso di un immobile. Può infatti succedere che si sia acquisito un immobile per un determinato uso, ma che sopraggiunga la necessità di utilizzarlo per altre funzioni La casistica può essere davvero molto vasta, da un garage che diventa magazzino a una mansarda da ristrutturare, a un locale adibito ad ufficio che si vuole trasformare nella casa di abitazione: è allora che diventa necessario cambiarne la destinazione d'uso.
Occorre quindi, innanzitutto, definire cosa sia la destinazione d'uso: quando si parla di destinazione d'uso in edilizia, infatti, si intende l'insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo di un determinato edificio definita all'interno di un Piano Regolatore e regolata dalle norme del Comune in cui si trova. In base a queste condizioni si determinerà sia la natura dell'edificio che le condizioni da rispettare per il suo eventuale cambio di destinazione d'uso.
Oltre al livello comunale, poi, c'è da tenere conto che ogni amministrazione regionale, secondo il Testo Unico, stabilisce le normative che devono poi essere attuate a livello comunale. Sarà quindi assolutamente necessario conoscerle o rivolgersi a degli architetti esperti per poter determinare quale sia la natura dell'edificio e quindi quali autorizzazioni saranno necessarie per il cambio di destinazione d'uso.
Sarà quindi necessario ottenere le planimetrie catastali relative all'immobile e i vari certificati, da quello di conformità alla certificazione energetica relativa. Se l'intervento non comporta delle opere edilizie, potrebbero bastare le dichiarazioni da presentare al comune come la Denuncia di Inizio Attività (DIA) oppure la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). Se invece l'intervento prevede modifiche strutturali e distributive, probabilmente sarà necessario richiedere al proprio Comune il cosiddetto Permesse di Costruire.
Ma non ci resta che andare a vedere nel dettaglio cosa sia e come funzioni il cambio di destinazione d'uso: vediamolo insieme.
Un cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante è quello che comporta il passaggio dell'immobile interessato a una diversa categoria catastale, anche se questo passaggio non comporta delle opere edilizie rilevanti o tali da comportare una modifica strutturale dell'immobile. tra una ca
La normativa di riferimento, il cosiddetto Testo Unico dell'Edilizia (D. P. R. 380/2001), definisce un cambio rilevante della destinazione d'uso come ’ogni forma di “ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale”.
Le cosiddette categorie funzionali rilevanti sono quattro: residenziale e turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale e rurale. Il cambio di destinazione d'uso è anche possibile all'interno della stessa categoria funzionale a meno che non sia proibito da regolamenti comunali o leggi regionali a riguardo.
La normativa del Testo Unico a riguardo del cambio di destinazione d'uso introduce la distinzione tra una tipologia di cambio di destinazione d'uso strutturale e un cambio di destinazione d'uso semplicemente funzionale. La distinzione, come detto, determina quali autorizzazioni saranno necessarie a dare corso all'operazione.
Quindi, se il cambio di destinazione d'uso comporta una modifica rilevante della struttura esistente dell'immobile, con interventi sulle strutture murarie o portanti che determinano un cambiamento della distribuzione degli ambienti, occorrerà richiedere agli uffici del Comune di pertinenza il Permesso di Costruire, la cosiddetta Super DIA.
L'intervento dovrà seguire e rispettare le linee tracciate dal Piano Regolatore Generale del Comune e dovrà uniformarsi alle sue linee di sviluppo per l'area in cui l'immobile si trova: ancora una volta, potrebbe essere necessario l'intervento degli esperti a certificare l'entità dell'intervento e la sua aderenza alle indicazioni.
Se il cambio di destinazione d'uso non prevede degli interventi edilizi rilevanti, né opere o interventi di cambiamento volti a modificare la struttura esistente dell'immobile o la sua distribuzione degli ambienti, potrebbe allora essere sufficiente presentare al Comune di pertinenza la cosiddetta Denuncia di Inizio Attività, la cosiddetta DIA.
La richiesta dovrà essere sottoscritta da un tecnico autorizzato, in questo caso potrebbe essere anche un geometra, ed essere presentata al Comune insieme alle planimetrie catastali, alla certificazione di conformità e alle certificazioni energetiche relative all'immobile.
Nel caso l'immobile di cui si volesse cambiare la destinazione d'uso si dovesse trovare in un condominio, la questione prima di interessare il Comune, dovrà essere sottoposta gli organi come l'assemblea comunale, che dovranno autorizzarne la fattibilità secondo i loro propri regolamenti interni.
Come detto, quindi, un cambio di destinazione che comporta il passaggio a una categoria differente dell'immobile è definito come cambio d'uso urbanisticamente rilevante
e in tal caso cambiamo anche le disposizioni fiscali a riguardo, e tasse come Imu e Tasi saranno calcolate e adeguate alla mutata situazione.
Il cosiddetto Decreto Sblocca Italia ha recentemente modificato l'articolo del Testo Unico dell'Edilizia che definiva le categorie funzionali richiamate in precedenza, rendendo più semplice il cambio di destinazione d'uso quando questo interessi solo un passaggio di destinazione all'interno della stessa categoria.
Una volta effettuati i cambi, dal comune si dovrà ottenere il Certificato di Agibilità che permetterà di richiedere le modifiche anche da un punto di vista catastale, all'ex Ufficio dell'Agenzia del Territorio competente. Saranno queste a determinare le nuove entità delle tasse dovute, come IMU, TASI e TARI.
I costi di un eventuale cambio nella destinazione d'uso di un immobile non possono essere determinati in maniera fissa, ma dipendono da vari fattori. Innanzitutto dal luogo in cui l'immobile si trova, perché ogni Regione e ogni Comune hanno normative e regolamenti che regolano la materia in maniera specifica e differente.
Altri fattori variabili da considerare sono quelli relativi all'onorario del tecnico incaricato, che possono variare a seconda del tipo di intervento richiesto: a seconda che si debbano solo predisporre le pratiche urbanistiche e catastali o seguire anche l’esecuzione delle opere, e quindi la direzione dei lavori.
E poi il costo degli eventuali lavori da realizzare e degli oneri di urbanizzazione relativi, nel caso si tratti di un intervento oneroso, e i diritti di segreteria dovuti. Un cambio di destinazione d'uso anche senza la realizzazione di opere edilizie, comporta l'obbligo di corrispondere al Comune di competenza gli oneri dovuti ogni qualvolta si determini un aumento nel carico urbanistico, dovuto alla differenza tra quello nuovo e quello precedente.
